SEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz SlovenijaSEEbiz Slovenija
ANALITIČARI
 
Građevinski sektor mora mijenjati model, stanovi će biti još jeftiniji
Autor/izvor: RBA analize
Datum objave: 18.04.2013. - 14:22:00
Zadnja izmjena: 18.04.2013. - 14:25:33
ANALIZA - U razvoju građevinarstva tijekom posljednjih dvadeset godina mogu se primijetiti tri distinktivna razdoblja.
Nakon rasta potražnje nakon Domovinskog rata, ali i slabe aktivnosti zbog nedostatka kapitala, veći dio prošlog desetljeća bio je obilježen snažnim zamahom u građevinskom sektoru, posebno u stanogradnji i izgradnji prometne infrastrukture, koji je bio financiran inozemnim kapitalom. Posljednjih nekoliko godina građevinarstvo je u stalnom padu, što se nepovoljno odražava na ukupnu gospodarsku aktivnost.

Iako je prve godine hrvatske samostalnosti obilježila potreba za obnovom građevina, prometnica i ostale infrastrukture, nedostatak kapitala onemogućavao je značajniju aktivnost. Od 2000. godine pojačava se priljev inozemnoga kapitala, koji je bio usmjeren na velike infrastrukturne projekte u sektoru prometa (autoceste). U 2002. i 2003. snažan rast fizičkog obujma građevinskih radova bio je velikim dijelom potaknut rastom obujma radova na ostalim građevinama za 18,6%, odnosno za 30,4% godišnje. Ipak, priljev inozemnoga kapitala, kojime je nadomješten nedostatak domaćih izvora financiranja, negativno se odrazio na vanjsku ravnotežu države.

Uz infrastrukturne projekte na području cestogradnje, snažnom zamahu građevinskog sektora nakon 2000. godine pridonijela je i stanogradnja. U tom razdoblju tržište stambenih nekretnina karakterizirao je s jedne strane nedostatak stambenog fonda, a s druge pojačana potražnja za stambenim nekretninama (posebno stanovima) zbog rasta životnog standarda i povoljnijih uvjeta odobravanja stambenih kredita. U razdoblju od 2000. do 2008. iznos stambenih kredita nominalno se povećao šest puta (uz razmjerno stabilne cijene i tečaj EUR/HRK). Zbog velike potražnje i manjka ponude cijene nekretnina razmjerno su snažno porasle. Prosječna cijena stana u Zagrebu 2008. bila je za oko 700 eura ili gotovo 70% viša nego 2000. godine, a još snažniji rast cijena ostvarile su nekretnine na obali. Snažan rast fizičkog obujma građevinskih radova 2006. i 2008. godine bio je prije svega rezultat intenzivnije stanogradnje – obujam građevinskih radova na zgradama u 2006. bio je za 12,5% viši nego prethodne godine, a u 2008. je porastao za 18,9%.

Svjetska financijska kriza koja se krajem 2008. počela prelijevati i na hrvatsko gospodarstvo snažno je pogodila građevinski sektor. Pad životnog standarda, neizvjesnost oko ostvarivanja budućih dohodaka i postroženi uvjeti financiranja smanjili su potražnju za stambenim nekretninama. S obzirom na to da je još 2008. građevinska aktivnost na području stanogradnje bila u porastu, velik broj stanova ostaje neprodan, što rezultira korekcijom cijena. U odnosu na 2008. prosječna cijena stana u Hrvatskoj smanjila se za 16%. Međutim pad cijena nekretnina u mnogim je europskim državama bio izraženiji nego u Hrvatskoj, što je djelomično i rezultat činjenice da poduzeća iz područja stanogradnje još uvijek nisu ostvarila gubitke koji bi ih primorali na snažniju korekciju cijena. Naime, unatoč negativnim trendovima, deset najvećih trgovačkih društava iz djelatnosti izgradnje stambenih i nestambenih zgrada u 2009., 2010. i 2011. poslovalo je s dobiti (iako je dobit u padu). U tom se razdoblju profitabilnost imovine smanjila za oko 30%, dok je koeficijent zaduženosti porastao za oko 10%. Budući da se potražnja za nekretninama ne oporavlja niti očekujemo izraženija pozitivna kretanja u sljedećem razdoblju, izgledna je daljnja korekcija cijena stanova.

U segmentu ostalih građevinskih radova negativna kretanja podržava izostanak inozemnih investicija, odnosno nedostupnost inozemnoga kapitala, kojim su prethodnih godina financirani infrastrukturni projekti. Za razliku od trgovačkih društava u djelatnosti izgradnje stambenih i nestambenih zgrada, deset vodećih trgovačkih društava iz djelatnosti izgradnje cesta i autocesta u 2009. i 2011. godini poslovalo je s gubitkom.

Svi ekonomski pokazatelji vezani uz građevinski sektor od 2009. prate negativan trend. Broj izdanih odobrenja za građenje smanjio se u odnosu na 2008. za 32,2%, dok je predviđena vrijednost radova u 2012. godini bila upola manja nego 2008. Vrijednost novih narudžbi građevinskih radova i izvršenih građevinskih radova u neprekidnom je smanjenju od 2008. godine. Posljedično, promatramo li bruto dodanu vrijednost, proizvod građevinskog sektora se smanjio za čak 40% u odnosu na 2008. Kontrakcija građevinarstva snažno se dakle odrazila na ukupno gospodarstvo, i to prije svega kroz smanjenje investicija, koje su u 2012. godini bile za 33,5% manje nego u 2008., ali i na tržište rada. Krajem 2008. građevinski je sektor zapošljavao nešto više od 100 tisuća osoba. Na kraju 2012. broj zaposlenih smanjio se na 74 tisuće, a i u ovoj bi godini trebao nastaviti padati.

U ovoj godini očekujemo nastavak negativnih trendova u građevinskom sektoru, posebno u prvoj polovini godine. Visoka nezaposlenost, stagnacija realnih dohodaka odnosno nepovoljna kretanja na tržištu rada, koja bi se trebala nastaviti i u ovoj godini zajedno s procesom razduživanja kućanstava, zadržavat će potražnju za nekretninama slabom s obzirom na to da je kupnja stambene nekretnine dugoročno ulaganje na koje snažno utječu očekivanja. Uz to udio "loših kredita" sektora kućanstava u ukupnim kreditima iznosi 6,17% i ima tendenciju daljnjeg rasta. Posljedično, ni potražnja ni ponuda stambenih kredita neće se poboljšati u ovoj godini pa uz znatnu zalihu neprodanih stanova stanogradnja nema poticaja za rast. U skladu s time očekujemo i daljnju korekciju cijena, pri čemu bi se trebao nastaviti trend heterogenosti u kretanju cijena nekretnina.

Naime cijene kvalitetnih nekretnina na atraktivnim lokacijama i dosad su znatno manje pale nego cijene onih manje kvalitetnih, a očekujemo da bi se to trebalo nastaviti i u ovoj godini. Konačno, očekujemo da bi građevinski sektor u ovoj godini mogao pasti za dodatnih 2 – 3% u odnosu na prošlu godinu. Druga polovina godine i ulazak u Europsku uniju mogli bi donijeti naznake okretanja negativnog trenda.

Tome bi trebala pridonijeti sredstva iz fondova EU s obzirom na to da zamah javnih i privatnih investicija ne očekujemo. Javni je dug značajno porastao u odnosu na pretkrizne razine. Uz to, s obzirom na nužnost fiskalne konsolidacije na rashodovnoj strani i činjenicu da je oko 70% proračunskih rashoda namijenjeno za socijalne naknade i troškove zaposlenika koji se ne mogu značajnije mijenjati, ambiciozan i dugo najavljivani plan Vlade za pokretanje novoga investicijskog ciklusa u javnom sektoru teško može biti realiziran. Prema planovima za ovu godinu (prije rebalansa proračuna) investicije javnih društava i izvanproračunskih fondova trebale bi iznositi 3,8 mlrd. kuna za projekte u energetici, 8,9 mlrd. kuna za projekte u sektoru prometa i infrastrukture te još 2 mlrd. kuna u sektoru voda. Međutim izgledno je da će se od dobrog dijela investicija morati odustati s obzirom na to da su projekcije deficita izrađene na temelju gospodarskog rasta od 0,7%, što je teško ostvarivo, pa bi i prihodi mogli podbaciti u odnosu na plan. Uz to novim rebalansom proračuna već je najavljeno smanjenje investicija Hrvatskih voda i Hrvatskih cesta, a dodatan uteg realizaciji investicija iz sektora energetike u ovoj godini jest nedostatak potrebne dokumentacije za izvođenje projekata. Naime jedino je za hidroelektranu Ombla u potpunosti spremna dokumentacija, no njezina izgradnja nailazi na otpor krugova zabrinutih za utjecaj na okoliš.

Stoga značajnije infrastrukturne projekte financirane rastom javnog duga u ovoj godini ne treba očekivati, kao ni privatne investicije, za koje je preduvjet smanjenje administrativnih barijera i ubrzanje procedura. Potencijal za rast i razvoj građevinskog sektora vidimo u projektima koji se mogu financirati sredstvima iz fondova Europske unije koja će biti namijenjena financiranju velikih infrastrukturnih projekata, posebno iz područja prometa i energetike, ali i manjim projektima poput obnove i izgradnje škola, vrtića i sportskih dvorana te certificiranje zgrada. Uz projekte izgradnje velikih hidroelektrana (Ombla, Kosinj), velik potencijal leži i u iskorištavanju energije vjetra, čemu bi mogao pridonijeti i zakonodavni okvir kojim se jamči otkupna cijena.

Tako bi u godinama pred nama u građevinskom sektoru u fokusu trebali biti obnovljivi izvori energije, projekti navodnjavanja (svega 0,5% obradivog zemljišta je navodnjeno, što je znatno manje nego u zemljama regije), projekti zbrinjavanja otpada i otpadnih voda, projekti opskrbe vodom te izgradnja kanalizacije. U prometnoj infrastrukturi naglasak je na razvoju integriranog prometa (povezivanje morskih i riječnih luka, cesta i željeznica), obnovi željezničkih pruga, izgradnji međunarodnih prometnih koridora koji prolaze kroz Hrvatsku (primjerice koridor C5, koji povezuje Mađarsku s lukom Ploče preko Bosne i Hercegovine) i graničnih prijelaza. Uz to očekujemo i početak radova na izgradnji novoga putničkog terminala Zagrebačke zračne luke, za koji je EIB odobrio zajam u vrijednosti od 120 mil. eura. Koncesija na 30 godina za izgradnju terminala prošle je godine dodijeljena francuskom konzorciju ZAIC, no u projektu bi trebale sudjelovati i hrvatske građevinske kompanije.

S druge strane ulazak na veliko jedinstveno europsko tržište sa sobom nosi izazove za hrvatske građevinske kompanije. Naime velike europske kompanije, koje su uglavnom konkurentnije od hrvatskih, mogle bi iskoristiti situaciju i nametnuti se na domaćem tržištu. Domaće tvrtke su s druge strane orijentirane uglavnom na domaće tržište i teško se mogu uhvatiti u koštac s velikim europskim tvrtkama, zbog čega očekujemo da određeni broj tvrtki neće opstati. Nadalje očekujemo konsolidaciju tržišta i preuzimanje dijela domaćih tvrtki od strane moćnijih europskih kompanija. Izlaz za domaće tvrtke leži u stvaranju fleksibilnih i konkurentnih klastera utemeljenih na dobro poznatom znanju i sposobnosti.

Unatoč snažnom padu tijekom posljednje četiri godine, građevinski sektor nije bez perspektive, naprotiv. Međutim model razvoja i rasta građevinskog sektora kakav smo vidjeli u godinama prije krize je iscrpljen. S jedne strane životni standard stanovništva bitno je slabiji nego prije krize i uz blage stope gospodarskog rasta u idućih nekoliko godina ne očekujemo njegovo bitnije poboljšanje. Uz to zaliha neprodanih stanova još je uvijek značajna, a njezino smanjenje jedan je od preduvjeta, uz oporavak potražnje, za intenziviranje djelatnosti u području stanogradnje. Za velike infrastrukturne projekte nedostaje i javnoga i privatnoga kapitala, pa je za oporavak građevinskog sektora važno iskoristiti sredstva EU. Time bi se značajno poboljšali izgledi domaćega gospodarstva u idućim godinama.